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京東網上商城
重磅！京東宣告正式進軍房地產市場
過去幾年要說最賺錢的方式，炒房算一種，但如今這一切都變了。近幾個月，國家大力支持租賃住房市場發展，屢屢把租房推上話題的風口浪尖。而這幾天，住房租賃市場又發生了幾件大事，條條與你息息相關。
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京東也來了！正式進軍住房租賃市場
10月24日下午，京東宣告正式進軍房地產市場，京東房產擬打造一個“大地產時代”的服務平台，使房地產行業與電商產生新的融合，覆蓋住宅、商業地產、特色地產等市場，“並將在5年內成流量、線上交易量雙料冠軍”。
10月20日，北京市住建委網站發布“北京住房租賃監管平台技術合作項目的比選結果公告”，公告顯示：北京京東尚科信息技術有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀貿易有限公司全資控股，這意味著，京東將成為北京住房租賃市場的支持平台，拿到了進軍住宅租賃市場的入場券。
在此次進入房產租賃市場前，京東的房地產業務已經悄然啟動。曾在采訪曾透露稱，京東房地產的定位既不是開發商也不是買家，而是服務商。換言之，京東要做的是房地產電商，並不會涉及房地產開發。具體而言，涉足房地產領域後，京東會從新房入手，未來向二手房、租房、文旅地產、海外地產等業務擴展。
“互聯網+房地產”的組合一方麵說明電商看好住房租賃市場長遠發展，另一方麵也預示著購房、租房模式的轉變。如果未來買房、租房變成了網上購物的形式，可以租房能免押金，房租按月結算，還能給房東打分。
同時，加強網上監管力度，購買的信用度會更高，消費者的利益也會更有保障。
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房企首單租賃住房REITs落地
10月23日，央企保利地產（600048.SH）聯合中聯基金共同實施的租賃住房資產支持專項計劃獲得上交所審議通過，成為國內首單租賃住房REITs。這將意味著，租賃住房資產證券化在我國有了不錯開端。
REITs是什麼意思?
不動產投資信托英文簡稱。是一種類似共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。特點是信托之主要收入來自租金, 而信托亦需要將未來絕大部份的盈餘用作派息。正因如此，不動產投資信托的派息率遠高於巿麵一般股票。
保利地產董事長宋廣菊表示，這單產品是保利集團在住房租賃領域的首單試水，“REITs”也將成為保利集團構建“一主兩翼”地產業務布局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。
這單產品的成功落地，還驗證了以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環的可行性，為今後市場上更多的租賃住房資產證券化發行提供了參考樣本。
相關人士表示，保利租賃住房REITs，是目前國內首單以房地產企業自持租賃住房作為基礎資產的REITs，這單產品有助於解決房企對租賃住房投資回收周期過長的擔憂。同時打通資本市場，對房企實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本，有望增強更多房企加大租賃住房投資，增加房源供給的信心和動力。
著眼長遠，租購並舉的住房製度正在加速推進，以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場，預計租賃市場將是企業競爭的下一個主戰場。
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山東、深圳出台住房租賃政策
10月20日，山東省人民政府辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確要建立租購並舉的住房製度，重點提出多渠道增加租賃住房供應。此前，深圳市政府辦公廳於18日也正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體係。從中央到地方，各級政府大力推動，打開住房租賃萬億級的市場大門。
山東：允許“廠改租” 租房可落戶
首先是盤活存量住房。鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受托經營閑置住房、庫存商品住房、公寓等，用作租賃房源。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造、審批合格後出租。
其次是允許改建房屋用於租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業用房、寫字樓等按規定改建為租賃住房；鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。
此外，還允許適當新建租賃住房。鼓勵開發企業在新建商品住宅項目自持一定麵積住房用於租賃，支持濟南、青島等人口淨流入的大中城市爭取開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
深圳：開展“城中村”規模化租賃試點
深圳提出，每區至少開展一項“城中村”規模化租賃試點。深圳《實施意見》提出引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃，要求各區政府至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作（有條件的區可以街道為單位開展試點工作），引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質，將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建築查處相關規定的“城中村”，改造成租賃住房並對外長期租賃經營。
此外，還允許商業用房改建為租賃住房。深圳《實施意見》從優化空間資源著手，提出在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建後的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。
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剛租賃將成為房地產市場主角
先看看國家統計局公布的三季度以及9月份的關鍵數據。
2017年1-9月份，全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。
商品房銷售麵積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。9月末，商品房待售麵積61140萬平方米，比8月末減少1212萬平方米。其中，住宅待售麵積減少938萬平方米，辦公樓待售麵積減少67萬平方米，商業營業用房待售麵積減少138萬平方米。
總體上前三季度房地產行業多項指標出現小幅波動，但基本延續了今年以來整體平穩的態勢，在房地產調控政策以及貨幣政策的指引下，去庫存仍是主基調。
很多人就在想，接下來是不是房價就要大跌了？
答案，當然不是。至於房價走勢，從經濟學角度來講，價值決定價格，人們對房子的需求隻能影響價格。在“房住不炒”的思想下和長效機製的調控策略下，未來的房價並不會沿著之前大漲趨勢走下去。
看到這肯定會有人問，說來說去房價就是不會下跌，普通老百姓這麼多，又不是每個人都能買得起房，買不起房的人該怎麼辦？
不用擔心，這個問題政府已經想到了，就是我們上麵提到租購並舉的住房製度，房地產的未來必將是租賃主導！
上半場嚴打炒房客，調控房價，下半場主攻房屋租賃，目前全國二十多個熱點城市已近相繼出台了租賃住房政策。
相信未來會有大量規範化的租賃房源入市，租金更加透明規範，租房的體驗會有質的飛躍。另外，據媒體報道，我國第一部住房租賃行政法規即將出爐，可以肯定的是在政策強力支持下，房屋租賃行業前景廣闊。
目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元，需求將大幅增加，與其它國家成熟市場相比，無論租賃人口還是整體租賃市場規模都有較大的發展空間。而且，隨著政策的落地，老百姓也感受到了真正的利好。
7月到9月一線城市租房市場從租房人數到租金均有下降，其中，7月北京平均租金3225元，9月平均租金2850元，下降幅度近12%，上海的租金變化較小，3個月僅下降了不到7%。
相信通過一係列長效機製，一線城市及部分熱點二三線城市的住房問題會得到改善，老百姓都有所住並住得舒心！
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未來哪是住房租賃主戰場？
一線城市將占據租賃市場最大份額
一線城市是租賃市場主戰場，將占據市場最大部分的份額。目前一線城市租賃市場規模在全國的占比為28%，遠超二線城市。一線城市因其無與倫比的發展機遇和優質的公共資源，聚集了大量的流動人口，存在並將持續存在巨大的租賃市場。
值得注意，一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地、住房的供給。綜合比較北、上、廣三地的政策，上海租賃住房的供應比例最高。此外，北京和上海還分別規定了未來新建住房中租賃類的占比，從絕對量和相對量兩個維度分別劃出底線，政策力度可謂空前。
一線城市的土地供應計劃中都增加了租賃用地/住房的供給
中國一線城市租賃人口及租賃市場規模遠小於發達國家（地區）一線城市，未來存在2倍以上發展空間。據測算，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為1168、1054、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在2倍以上的發展空間。從租賃人口來看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規模要小於北京、上海，但由於其租賃人口占比遠高於北京上海，因此其總租賃人口仍是北京上海的約3倍。由此看來，未來一線城市將是當之無愧的租賃市場主戰場。
二線城市租賃市場增長空間廣闊
未來十年二線城市將迎租賃市場的大繁榮，品牌公寓公司積極搶占二線城市市場。
我國2020年、2030年二線城市的租賃市場規模分別將達0.4、1.1萬億，其市場份額將分別達到22%、27%，較目前18%的市場份額提高了50%，因此二線城市將是租賃市場的主要增量市場，也是租賃行業最大的機遇所在。
從我們持續跟蹤的品牌公寓公司的布局情況來看，這兩年二線城市已成為其重點開拓、快速搶占市場份額之所在，未來得二線城市者才有繼續在租賃這個戰場中拚殺的資本。
考慮到租金水平的差異，以及流動人口數量大，16個擁有活躍租賃市場的二線城市，分別為：東莞、天津、蘇州、鄭州、佛山、杭州、廈門、武漢、寧波、成都、南京、重慶、無錫、大連、青島和溫州。
來源：金融投資社
最後更新：2017-10-26 19:07:39