大數據全真案例帶你來解密如何挑選“風水寶地”

幾年前有一首叫做《風生水起》的歌，小小地火過一陣子，如今如日中天的麥玲玲風水運程大師，被農夫組合直接唱到歌詞裏，雖有幾分戲謔，但確實借由此歌走進大眾視野——

風生水起

農夫組合

玲玲出嚟又睇掌喇

睇掌睇掌睇相

急急如律令

一命二運三風水

究竟點解

佢出世嗰時含住條金鎖匙

究竟為什麼

他出生的時候就含著金鑰匙

又點解

我成間屋仲細過佢個坐廁

又為什麼

我整間屋子比他的坐廁還要小

又點解

我次次買六合彩時中得一個字

又為什麼

我每次買六合彩隻中一個字

都說投胎是個技術活，為什麼有人含著金湯匙天生的寶玉良緣，為什麼有人坎坷一生蹉跎半世。

同樣的，做生意是一件很奇怪的事情，有人賺有人虧。有些店鋪裝修堂皇，地段人流量大，但就是賺不了錢，做什麼虧什麼，但有的人天生一副“大發”命，一路旺旺旺，這究竟是為什麼呢？

簡單一句話——店鋪風水很重要。

誰不想發，那就讓大數據來幫你分析論道，到底如何才能精準選址，找到最好的風水寶地：

過去由於數據和技術的局限性，大部分企業在商業選址中僅僅考慮局部的因素（人口、交通便捷性），而隨著DT時代的到來，考慮的因素將變得更為全麵。

比如，星巴克在過去的門店選址中，通常隻考慮門店周邊的客流量和交通便捷性，但現在不僅增加對商圈環境、人口密度的考慮，還會運用GIS技術分析周邊人群教育水平和高收入群占比。

可見，大數據+商業選址將會是重要的發展方向。下麵就以原力大數據將一個大型房地產商業選址為例，揭秘大數據如何幫助企業挑選一個穩賺一個億的“風水寶地”！

案例目標簡介

某公司計劃建設集休閑娛樂於一體的商圈，候選區域為廣東東莞的萬薈時代、長盛廣場、遠大城市廣場、環球貿易城，目標是挑選出可獲得最大利潤的最佳區域。

▲候選區域分布圖

根據整分合原則，逐步分解目標：

▲目標拆分思路

要找好地頭，關鍵要看區域有效人流量、平均消費額、區域土地成本和運營成本。

確定分析思路

1.圈定候選區域客戶群：隻對長期在本區居住、生活的人群進行分析，保證數據代表性；

2.描繪區域客戶特征畫像：為洞察需求、識別有效人流做準備；

3.識別與對比區域有效人流：根據需求篩選有效人流，判斷潛在客戶量；

4.區域收入與成本預估：看平均消費額及有效人流量來預估收入；算地塊租金、曆史運營數據來預估成本；

5.對比分析最佳區域：綜合收入和成本，找出企業可獲利潤最大的區域。

開展大數據分析

一、圈定候選區域客戶群

並不是所有人都是客戶，要排除偶爾路過、遊客等不常出沒於附近區域的人群。因此，需要通過區域基站采集到的個人手機號碼、記錄時間、逗留時長等數據，圈定候選區域中的客戶群。

1.整理候選區域內的基站信息：根據基站的經緯信息，判斷基站是否位於候選區域內，整理各候選區域的基站列表；

2.提取區域中的基站數據：以個人手機號碼為主鍵，提取候選區域的基站數據（包括了記錄時間、停留時長等）

3.圈定區域中的客戶群：基站記錄的數據中，並非所有記錄都能代表區域的人流特征（如的士司機、公交乘客等的記錄），因此要對數據進行初步篩選：

記錄周期：為保證數據實時準確，一般取近三個月內的數據；

逗留時長：為剔除部分記錄的影響（的士司機、公交乘客），需要提出在區域

內停逗留時長小於30分鍾的記錄（同一區域內不同基站的合計）；

最終圈定出的客戶數量如下（以號碼數統計）：

▲圈定客戶數量

二、區域客戶畫像分析

畫像數據來源：以客戶手機號碼為主鍵，通過與運營商大數據進行拚接，獲得多維度的客戶數據，作為區域畫像分析的基礎。

下麵以長盛廣場為例，展開區域客戶畫像分析：

基礎屬性——性別年齡決定消費檔次和愛好

以年輕男性用戶為主：長盛廣場的人群結構呈中間寬兩端窄形態，為緩慢增長型，年輕客戶占比較高，且區域中的男性占比高達65%。

與年齡交叉分析發現，長盛廣場中29~48歲的男性群體比全市高5.9%，19~38歲的女性群體比全市高7%；

▲長盛廣場性別年齡交叉分析表

身份特征——揭秘區域客戶長什麼樣

 外來人口聚集地：在可識別人群類別的目標用戶中，客戶以外來人口群體為主，占比達40.1%。

▲長盛廣場客戶身份組成

長盛廣場客戶主要居住在大朗鎮（四個候選區域均在大朗）：長盛廣場出現的客戶主要以大朗鎮為主，占比42.1%，其次8.4%住在常平鎮，3.8%住在寮步鎮；

▲長盛廣場客戶居住地分布

行為偏好分析——洞察需求，投其所好

 甜品、素食、火鍋、酒店、電影是用戶所關注的信息；

▲長盛廣場客戶關鍵字搜索圖

三、區域有效人流分析

得出所有候選區域的用戶特征後，根據企業需求和目標，製定有效客戶識別規則：

基礎屬性：男性29-48歲，女性18-48歲；

身份特征：以個體戶和商務人士為主，居住在本地即可；

行為偏好：關注的信息是電影、美食等；

根據規則篩選候選區域的有效客戶，並分析各個區域的有效人流變化及分布情況，從而了解哪個區域的有效用戶最多：

區域有效人流分析——潛在客戶越多，潛在收入越多

萬薈時代由於地處鎮中心，潛在目標客戶最多：萬薈時代包含住宅與購物中心，周末平均人流量較其它區域高至少30%，比第二高的長盛廣場高出47%；

▲候選區域有效人流量對比圖

中午是人流高峰，突破業績的好時候：不同區域的最大有效人流量均出現在13時。同時，在各個時段中萬薈時代的有效人流均最多。

▲候選區域各時段有效人流量對比圖

區域有效人流分布——人流集中更有利於聚人氣

長盛廣場有效客戶較為集中：在四個候選區域中，長盛廣場區域的有效客戶最為集中。主要集中在長富西路，長富南路一帶，均是較為成熟的區域。其餘區域的用戶大多較為分散。

▲候選區域有效人流量分布圖

四、區域收入與成本預估

區域月平均消費值分析——客戶消費高，收入才會多

長盛廣場與萬薈時代平均消費額最高：以全市均值為參照，各個區域的客戶平均消費值均高於全市均值，其中長盛廣場和萬薈時代分別高出77%和66%，遠多於其餘兩個區域。

▲區域有效客戶平均消費額對比圖

長盛廣場與萬薈時代高消費用戶占比最高：在全市有效客戶中，高消費用戶占比為8%，而長盛廣場和萬薈時代中的高消費有效用戶占比高達44%、40%，遠高於全市均值，說明兩個區域的有效人流消費能力很強。

▲區域高端有效客戶占比對比圖

區域地塊成本估計——成本低，利潤高

由於地方的租金是隨時間變化的，因此現有的資料無法支持成本的計算。所以需要借助網絡爬蟲技術，從網上抓取區域實時的租金數據等信息。

長盛廣場的租金成本最低、萬薈時代租金成本最高：萬薈時代租金最高，高達300元/m²·月，長盛廣場租金最低，低至30元/m²·月。

▲區域租金信息對比圖

五、對比分析最佳區域

結合收入與成本選定最佳區域

根據前文結論可知，最終比較的是長盛廣場與萬薈時代，其中：

有效人流量：萬薈時代的區域有效人流量高出長盛廣場47%，但長盛廣場的有效人流比萬薈時代更集中；

平均消費額：長盛廣場有效人流月均消費額比萬薈時代高出7%；

運營成本：長盛廣場的最高租金僅僅是萬薈時代的最低值，所以萬薈時代的成本要遠高出長盛廣場；

區域發展定位：長盛廣場更符合公司休閑娛樂與一體的商圈定位；

結論：萬薈時代能為企業帶來的收入要略高於長盛廣場，但長盛廣場成本要遠低於萬薈時代，因此推薦企業選取長盛廣場建立商圈。

原文發布時間為：2017-02-16

本文來自雲棲社區合作夥伴“大數據文摘”，了解相關信息可以關注“BigDataDigest”微信公眾號