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看REITs如何撬動萬億長租公寓藍海
繼10月中旬的新派公寓權益型類REITs(房地產信托投資基金)產品成為長租公寓在REITs領域的破冰之作後，10月23日晚，保利地產(600048.SH)發布公告稱，作為發行人的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上交所審議通過。據了解，這是全國首單央企租賃住房REITs及首單儲架發行的REITs產品。
城市化進程帶來了巨大人口紅利，正鼓舞著長租公寓行業成為又一片萬億規模的藍海，而REITs被認為是能夠讓該市場快速擴張的利器。
在國外，REITs在租賃領域的運用已有非常成熟的模式，而從國內情況來看，REITs的試點在過去兩年中頻繁被提及，目前在長租公寓領域的試水也在加速，但相關的稅收政策和配套法律法規還未出台，REITs正式落地後對市場的撬動效應備受期待。
長租公寓迎來萬億市場
從去年到今年的一係列政策鼓勵下，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。
鏈家研究院去年底發布的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風口，吸引了資本競相湧入。
西南證券表示，長租公寓鏈接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，發展空間廣大。
本報記者翻閱長租公寓品牌新派公寓的網站發現，位於北京的三家店幾乎全部呈現“已租”的狀態，隻有CBD旗艦店的100間左右的房源中有兩間待租。
然而，業內人士普遍認為雖然長租公寓發展前景一片大好，但同時也存在著諸多挑戰。
國泰君安資管公司在其研究報告中表示，在長租公寓行業迅速發展壯大的同時，增加房源成本高、裝修投資大、融資獲取難等問題也逐漸浮出水麵，成為製約這個行業進一步發展的緊箍咒。
“長租公寓的金融服務和產品仍太少，而它的行業特質又必須有相應的金融產品支持才能迅速擴大規模，從而攤薄運營成本，更快進入盈利期。” 公寓係統服務商水滴管家創始人馮玉光對第一財經記者表示。
國泰君安資管分析稱，中國長租公寓行業主要采取輕資產的運營模式，大部分長租公寓運營商因無法提供資產抵押，較難獲得低息借款，這對它們以盤活存量資產進行擴張的打法造成了一定阻礙。
“過去長租公寓公司規模太小，銀行一般沒有太大的積極性，因此隻能對接一些P2P資金，整個行業的融資實際利率高達15%到20%。”馮玉光稱。
REITs將成撬動利器
而資產證券化則被認為是可以撬動這個市場的鑰匙。
業內專家認為，長租公寓本身特性是非常適合資產證券化的。“長租公寓行業的債務人較為分散，且收取押金、先收租後入住等行業特性使得收款風險較小，在滿足其他條件的前提下，十分適合通過資產證券化的方式進行融資。”國泰君安資管表示。
馮玉光同樣認為，長租公寓是非常好的金融底層資產，因為其不僅有穩定的現金流，而且目前相對於需求來說供給並不充裕，在政策和一線城市人口紅利的加持下，從趨勢上來說，隻要公寓選址合適並且適銷對路，則高出租率不難實現。
“房地產行業目前資金周轉率在0.3~0.5，而集中式公寓的周轉率隻有不到0.2。在這樣的情況下，利用ABS(資產支持證券)、REITs等金融產品來盤活存量資產，不斷擴大收入及擴大規模來分攤成本就成了必需。”馮玉光表示。
在長租公寓領域，ABS、REITs等金融創新產品剛剛開始起步。今年1月，魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”成功設立，成為國內ABS發行曆史上的首單公寓行業資產證券化產品，募集資金總額為3.5億元。
而本月的兩單租賃公寓行業的REITs試水產品更是受到了市場關注。其中，本月中在深交所獲批發行的“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”擬發行金額2.7億元，標誌著國內首單權益型長租公寓資產類REITs產品破冰；而近日的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”由上交所批準，采取分期發行方式，發行總額不超過50億元，成為首單儲架發行REITs產品。
事實上，REITs在美國、日本、新加坡等地都是地產領域非常成熟的金融工具，其具體方式是通過發行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是不動產證券化的重要手段，沒有龐大資本的中小投資者，也可以通過REITs參與房地產投資，也被稱為房地產資產的IPO.
東方證券固定收益首席分析師潘捷認為，REITs 實質上是ABS的一個分支，也是一個商業地產資產證券化的過程，它將現有的物業按照一定的估價方法折算成上市價值，拆分為物業權益單位，即未來的基金單位，通常集中投資於可帶來收入的房地產項目，如購物中心、寫字樓、酒店、公寓等，獲取租金收入及房產增值，進而為投資者提供定期收入。
來源：廣發證券
從組織形式來給REITs進行分類，主要可分為為契約型REITS和公司型REITS。廣發證券表示，契約型REITS是指投資者通過與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約，並以委托人(受益人)的身份參加份額持有人大會，委托受托人行使經營管理權的REITS形式，委托人和受托人以信托合同為基礎行使權力並履行義務；而公司型REITS是指發起人設立以房地產投資為目的的股份有限公司，投資者通過購買股份成為公司股東的REITS形式，公司以股利的形式向投資人分配收益。
“大力發展REITs具有三重重要意義：一是盤活存量公共資產，化解地方債務，激活地方投融資效率；二是拓展長期資本形成機製，改善金融資本供給效率；三是推動公募基金、養老金投資於優質基礎資產，為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。而發展REITs 對於租賃的意義在於，通過對未來的收益權益進行抵押，從而促進租賃市場的融資，並且打包租賃項目的現金流，拓展社會的項目投資渠道。”西南證券分析師胡華如表示。
REITs試點加速
盡管長租公寓行業目前在REITs領域的試水加速，且之前在房地產領域也發行過多隻REITs產品，但多位業內人士及行業分析師均表示，由於相關稅收優惠政策和配套法律法規還未出台，因此目前國內並沒有真正意義上的REITs產品，更多的是類REITs產品。
在鼓勵發展租賃市場的一係列政策文件中，推動REITs發展也成了“高頻詞”。2015年1月，住建部發布的《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就已明確表示積極推進REITs試點。“REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，並逐步推開。”住建部在發文中表示。
2016年5月國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中也提出穩步推進REITs試點。而在今年7月九部委聯合發布的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中再次表示鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信托基金(REITs).
國務院發展研究中心REITs課題組組長、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇在今年8月召開的博鼇房地產論壇上表示，最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動產證券化。這意味著，我國真正意義上的REITs的腳步正在愈行愈近。
美國REITs如何運營？
以全球第一大REITs市場——美國為例，根據美國房地產投資信托基金協會(NAREIT)的統計數據，1971年美國REITs僅有34隻，總市值約15億美元，但截至2016年年底，總市值已經超過1萬億美元。
NAREIT官網數據顯示，截至2017年9月末，美國REITs市值已達1.115萬億美元，目前有近200隻REITs在紐交所上市交易。9月協會FTSE NAREIT All REITs指數平均年化股息收益率為4.17%，而同期標普500指數的收益率僅有1.97%。
東方證券數據顯示，近二十年來，北美地區的 REITs 收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲 REITs的平均收益最低(7.6%)；由於歐債危機影響，歐洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的 REITs 則取得了12.0%的平均收益。
在上述REITs的分類中，美國等成熟市場通常采用的是公司製的標準模式。潘捷在其研究報告中介紹稱，具體來說，這種模式首先由基金公司或開發商發起設立 REITs，向投資者發行份額募集資金。其次由基金公司或開發商負責該 REITs 的經營管理，並委托獨立的基金托管機構進行托管和監督，將募集資金投向房地產項目，一般投向持有型物業，少部分投向投資型物業。最後委托物業管理公司對旗下物業進行管理，獲取穩定的租金收益或通過出售投資型物業獲取物業升值收益，將大部分收益按投資者出資比例以分紅形式分發給投資者。
美國市場領先的公寓型REITs公司EQR(公平住屋)就曾借助美國完善的REITs上市流通製度和稅收優惠政策成功實現了快速擴張。
資料顯示，EQR成立於1969年，在1993年正式上市，是美國第一家上市的公寓型REITs，市場份額始終高居前列。
EQR官網信息顯示，目前其擁有物業數量302個，公寓房間數共計7.75萬間左右，分布在波士頓、紐約、華盛頓等各地。
據了解，在1993年至2000年前後，EQR處於快速擴張的階段。廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟團隊在其研究報告中的數據顯示，其從1993年底的21個州持有物業79處，房間數2.44萬間一路躥升至2000年末的36個州持有物業總數1104處，房間約22.77萬間的規模。
而在這個階段，REITs對其高效融資的幫助功不可沒。樂加棟團隊表示，美國1960年允許設立REITs，並在1991年允許權益型REITs上市流通，這為EQR登陸資本市場進行股權融資奠定基礎。該團隊根據EQR公告統計，首次上市至2000年間，EQR共計發行股票43次，融資規模達32.19億美元，資金主要用於收購物業。與此同時，由於REITs在美國受到稅收優惠政策利好，使公司免稅部分債務成本進一步降低，以2016年為例，當年總負債89.9億美元，其中稅收豁免債務6.3億美元，該部分債務平均成本僅1.1%。
潘捷表示，和美國的REITs多采用公司製的模式不同，國內目前的操作模式主要是通過發行專項資產管理計劃即契約型的方式。但專項資產管理計劃並不能直接收購物業公司股權，所以一般通過私募基金收購物業公司股權；與此伴生的是，成熟市場公司型的REITs公司可以不斷收購新物業資產來為股東取得回報，進而實現擴募，而我國當前類REITs產品的契約型方式使得發行規模一般是固定的；而從募集方式上來說，國外成熟市場多為公募，我國則多為私募。隻有2015年7月，以前海區內萬科企業公館的租金收益權為基礎資產的“鵬華前海萬科REITs”首次使用公募基金作為發行載體，在“類REITs”產品的流動性上實現了一次突破。
更重要的是，國外成熟市場 REITs 產品通常可以享受一定稅收優惠相比，由於目前沒有相關配套稅收優惠政策，因此目前國內可能麵臨雙重稅負。潘捷表示，目前國內的稅收政策要求在信托設立和終止環節對信托財產征稅，同時在信托存續階段要繳納企業所得稅，受益人又要對分配的信托收益繳納個人所得稅。
這樣一來，REITs設立時，委托人按照信托協議將不動產轉移給受托人，要按照不動產轉讓繳納增值稅、所得稅、契稅、印花稅等，如果原始權益人為房地產開發公司還另需按照累進稅率繳納 30-60%的土地增值稅，如在以後《公司法》允許的條件下通過公司製成立 REITs 公司，在REITs公司運營層麵還需繳納企業所得稅。而等到終止階段委托人收回信托財產又需要麵臨轉讓不動產的各種稅收。
另外，大多成熟市場會規定REITs要將絕大部分收益(通常為 90%以上)以股利或分紅形式分配給投資者才可享有稅收優惠的規定。而我國由於沒有針對REITs的法律法規在收益分配方麵的具體要求，在受益權形式上出現了優先級、次級等多種類別的收益類型。樂加棟團隊表示，盡管我國目前尚未推行REITs，EQR的融資對我國長租公寓運營企業的借鑒有限，但當前我國REITs正處於加速推進階段，可以預期，一旦REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運營模式之一。
不過，也有業內人士表示，雖然整體波動率較股票低，但由於REITs與房地產行業相關，因此在金融危機時期REITs產品的波動率遠大於股票，有短期的投資風險。另外，總體來說由於REITs本身的屬性都是一樣的，因此行業集中度非常高。即使REITs的標的物從屬不同行業，在REITs之間進行組合也是無法有效降低風險的。
最後更新：2017-10-25 22:04:02