土地儲備中的“馬太效應”：十強房企拿地貨值超5萬億

每當房地產市場出現變局之時，正是市場格局重塑之際。其中，強化土地儲備，是房企謀求規模擴張的重要方式。

易居克而瑞近日發布數據顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強房企的拿地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-100房企的總和。上述數據並未經過企業的確認，但被業界認為頗能反應現實。

這種變化說明，“強者恒強”的邏輯正在持續發生。分析人士認為，隨著首家5000億規模房企的誕生，行業巨頭與其他企業之間的差距正在拉大。即便保持同等的擴張速度，這種差距仍然難以彌合。

然而，“第一梯隊”雖難以追趕，追求規模仍是中小房企的主要選擇。有房企人士表示，規模並非評判房企價值的唯一標準，但已成為企業進入下一階段的“敲門磚”。若無法在規模上繼續擴張，即使是2000億規模的房企，仍有掉隊的可能。

融創或躋身第一梯隊

按照易居克而瑞的統計，融創成為今年補倉規模最大的企業。雖然甚少在招拍掛市場拿地，但融創通過並購重組的方式，共獲取1.44萬億元的新增土地貨值。而今年前11月，融創的銷售規模突破3000億。

剛剛突破5000億規模的碧桂園，則在前11月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值達到8412億元，萬科達到5637億元。

上述四家房企中，恒大、萬科、碧桂園均在去年完成了3000億的銷售規模，為公認的“第一梯隊”。分析人士認為，按照融創的貨值儲備，也很有可能迅速躋身這一行列。且融創的大部分貨值是在並購市場獲得，成本相對較低，這有利於其通過價格策略來完成銷售，也更容易獲得利潤。

老牌房企中，保利新增貨值4843億，中海新增3320億，均表現出發力的態勢。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億和2200億。

另有兩家“新銳”房企也躋身前十，分別是新增2685億貨值的新城控股，以及新增2981億貨值的福晟集團。

新城控股起家於江蘇常州，項目主要布局在“長三角”區域，2015年登陸A股市場。今年前11月已完成1000億的銷售規模。今年年初，新城董事長王振華還曾提出“5年衝擊3000億”的目標。

福晟集團總部位於福州，剛剛通過借殼在港上市。按照易居克而瑞的統計，其前11月銷售接近300億。按照福晟的規劃，在2016-2025年十年發展期間，總收入達1.68萬億元。其中地產板塊8800億，2020年計劃銷售目標達1000億元。

按照易居克而瑞的統計口徑，上述十家房企新增土地貨值為5.7萬億元，而百強房企中的剩餘90家，新增的總貨值還不足5萬億。“越是處於榜單前列的房企，拿地強度越來越大。”上述機構認為，未來百強內的銷售集中度也將繼續提升。

大型房企強化土地儲備，既是戰略眼光的一種體現，也有一定的慣性因素。“理論上講，當你的規模做到3000億的時候，每年必須補充同等規模或者更多的貨值，否則就沒法維持現有的銷售規模。如果想要保持增長，就要補充更多的貨值。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。

據悉，上述十家房企的新增貨值規模，均大於同期的銷售規模。融創的新增貨值規模，甚至相當於銷售規模的4倍以上。

該人士認為，大型房企需要補充的貨值規模本身就偏大，即使按照同等的銷售增速，他們與中小型企業之間的差距也會越拉越大。

“當第一梯隊的規模達到5000億時，後麵的企業就很難追趕了。”該人士說，當規模小的時候，差距最多在百億的量級上；當規模做大時，差距就變成了千億量級，堪稱“鴻溝”。他認為，在融創之後，未來很難有其他企業躋身第一梯隊。

中型房企欲集體發力

在上述十家房企之外，其餘房企也在加快土地儲備。

近兩年來，陽光城不斷通過並購的方式補充貨值。今年前11月，陽光城新增土地貨值1525億元，明顯高出其同期的銷售規模。由於花費大量資金補倉，陽光城的淨負債率一度超過250%。

這種“手筆”源於陽光城在規模上的野心。今年以來，陽光城先後從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌，從中海挖來闞乃桂，實現管理層的換血。在很多區域公司也通過招兵買馬，更換了“一把手”。同時陽光城還效仿碧桂園，啟動跟投機製。

根據一份未經證實的數據，陽光城計劃在2018年實現1500億的銷售規模，2019年實現2500億，2020年完成3500億。

中型房企謀求突圍，是當前房地產市場格局的一個重要變化。近期，旭輝集團副總裁、北京區域事業部總裁孔鵬解讀了上述變化，“隨著地產行業集中度提高，房企隻有出現在第一陣營的鏡頭裏，才更有能力做其他的事情。”今年年初，旭輝也提出“5年業績達到3000億”的目標。

規模並不是衡量房企的唯一指標，但近年來，行業競爭態勢不斷惡化，中小房企遭遇並購的風險上升，加之融資環境收緊，中小房企的資金成本也在提升。因此，追求規模再度成為行業的主題。

據悉，很多中小型房企在近些年大幅提升了銷售目標，並將中遠期的銷售規模設定在2000億、3000億的水平上。這在以往很難想象。

某閩係房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，行業競爭激烈，導致行業的門檻水漲船高。“現在的2000億，也就相當於前幾年的500億。”他說，即使是2000億規模的企業，如果不繼續做大做強，也有可能掉隊。

致力於“2020年衝擊2000億”的A股上市房企金科，今年以來便遭遇“野蠻人”融創的舉牌。截至目前，融創係已成為金科的第二大股東。

除在規模上的追求之外，庫存大量消耗的現實，也促使企業補充貨值。根據統計局的數據，2014年至2016年，房企購置土地麵積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%，連續三年負增長。再加上經曆了兩個銷售“大年”，房企的對補庫存的需求十分強烈。

易居克而瑞的數據顯示，今年前11月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。考慮到這些項目未來的增值溢價，未來其實際貨值將更大。

臨近年末，土地交易規模仍然龐大，說明企業補倉的熱情仍在。但分析人士普遍認為，顧慮到融資環境收緊的現實，近期的土地溢價率明顯下降。出於對成本的考慮，預計未來企業將更多采取並購的方式補充貨值。

(原標題：土地儲備中的“馬太效應”：十強房企拿地貨值超5萬億)

最後更新：2017-12-16 10:19:51