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並購整合與資產管理浪潮湧動：地方AMC初現房企股東
國企混改過程中，有很多資產需要處置；一些遭遇經營難題的中小房企，也需要梳理資產。當前試水AMC的房企數量並不多，對於未來能否成為趨勢，受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言，隨著並購整合時代的到來，以及地方AMC的不斷成立，房企已經迎來很好的介入時機。
為更多地獲取金融實力，並更大程度參與到並購重組中，房地產企業正以設立和參股資產管理公司的形式，來進入該領域。
8月16日，招商局、中國平安等共同設立了資產管理公司——深圳市招商平安資產管理有限責任公司(簡稱“招商平安資產”)，並與有關合作方簽署了百億不良資產基金合作。考慮到近年來房地產不良資產規模持續上升，招商局旗下的房企招商蛇口被認為很容易從中分得一杯羹。
在此之前，藍光發展獨資成立了資產管理公司，用於更好地布局存量資產管理。協信和建業的嚐試與招商局類似，參股資產管理公司，涉足不良資產處置領域。
四大國有資產管理公司早就成立了房地產公司，涉足該領域，但房企布局以處理不良資產為主的資產管理領域，目前看來才剛剛開始。
盡管這些資產管理公司的注冊資本規模、業務重心都不甚相同，房企所占股份也不一致，但分析人士指出，這反映出房企在存量領域進一步深耕的意願——既包括傳統意義上的資產管理和升值，又包含在並購重組領域的巨大野心。
AMC的“新麵孔”
資產管理公司又稱AMC(Asset Management Companies)，從業務性質看，主要分為兩類。一類是指商業銀行、投行、保險公司、證券公司等機構進行的一般意義上的資產管理業務。近幾年來，房地產作為不動產也被納入到資產管理的範疇中。
另一類業務主要指處理不良資產，業務類型包括並購重組、資產評估、清算等。根據標的的不同，又分為金融類和非金融類資產。法律上對這類公司的資本金規模有所要求，其業務範圍也需要監管層審批。目前我國共有信達、東方、長城、華融四大國有資產管理公司。
從公開消息來看，藍光發展成立的資產管理公司屬於前者。這家名為“成都藍光資產管理有限公司”的企業由藍光發展的控股子公司成都和駿投資有限公司100%出資，注冊資本為1000萬元，經營範圍為“資產管理”。
藍光在公告中指出，設立該公司是“為了依托藍光發展現有的地產、現代服務業及醫療業務板塊進行產業並購，將不同資金條件和不同技術、管理能力的資源組織起來，拓寬項目渠道，並與公司現有業務產生協同效應”。
這也被認為是藍光計劃在資管領域發力的表現。藍光發展曾在2015年借殼迪康藥業上市，其對醫療業務的布局一直在加碼。此外，母公司藍光集團旗下還有在新三板上市的物業管理公司嘉寶物業。因此，在存量房市場的物管和增值服務領域，藍光有繼續做大的客觀條件。
公告還顯示，該資產管理公司計劃從事私募投資基金業務，目前正在向中國證券投資基金業協會履行相關登記手續。
相比之下，招商局和建業地產涉足的資管領域更為龐大。招商平安資產的注冊資本為30億元。招商局、中國平安、深圳投資控股、中證信用分別持股51%、39%、8%、2%。招商平安資產董事長由招商局集團金融事業部部長張健擔任。
張健在當日接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“招商平安資產定位是以不良資產為核心的大資管業務，希望能夠利用3-5年的時間辦成國內最好或最有特色的地方資產管理公司。”這也是廣東省的第三家地方AMC.
建業參股的AMC名為河南資產管理有限公司，注冊資本為50億元。建業出資2.5億元，占總股本比例5%。其他主要合資方中，河南投資出資額為19.5億元，占股39%；大河傳媒、國投資產、河南中原高速、中原信托及中州藍海各出資5億元，各占股10%。
該公司的主要業務包括：不良資產收購、管理和處置；投資及資產管理；私募基金管理；股權托管管理，受托資產管理；企業破產、清算等管理服務；參與兼並、收購、重組；投資、法律及風險管理谘詢和顧問等。這也是河南第二家省級AMC.
建業稱，參與組建合資公司，可有效對接河南省內優質金融資源並進行深入合作，從而擴大服務範圍，為集團業績增長和戰略實施提供助力。
近年來，監管層對於防控金融風險的要求不斷強化。從2013年首家地方資產管理公司成立開始，AMC的市場準入門檻不斷降低，越來越多的省級AMC紛紛成立。
正如河南資產管理有限公司的直接出資方多達9家，在此過程中，除傳統的金融資本之外，很多社會資本介入AMC中，房地產資金就成為其中的“新麵孔”。今年6月8日，重慶市第一家混合所有製、第二家擁有銀監會AMC資質的地方資產管理公司——重慶富城資產管理有限公司成立。其中，協信以5.25億的出資額成為四大股東之一，持股比例為35%，並列第一大股東。
加持金融實力
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，房企涉足這兩類資管領域，契合了兩個重要的大背景：其一，後交易市場規模越來越大，不動產的管理、改造、增值空間巨大，目前這一市場仍處於藍海階段；其二，房地產行業競爭加劇，並購、重組的規模不斷加大，強大的資金背景和金融實力，對於獲取優質資產至關重要。
隨著存量市場的擴大，以及部分城市限購、限售等政策的推出，房企越來越注重存量資產的管理，並將其與“輕資產”戰略相結合。很多房企旗下有該項業務，但成立資產管理公司的並不多。
按照嚴躍進的觀點，做“輕資產”運營，會涉及眾多金融工具的利用。設立或入股資產管理公司，有利於企業獲取金融牌照，並更好地從事該項業務。他還認為，將該項業務獨立出來，是房企業務轉型的一個重要方向。
相比之下，並購市場的誘惑更大。
“隻要看看這兩年信達地產的拿地情況就知道了。”北京某房企金融部門相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。信達地產是四大國有AMC之一——信達資產旗下的房地產公司，2016年實現銷售額169億元，但當年的拿地支出超過200億。2015年以來，信達在上海、杭州、合肥、深圳、廣州等城市獲取多宗高價地，讓不少老牌房企黯然失色。
除了借助上市平台進行融資外，信達還通過母公司輸血，獲得了大量資金，其中包括銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段，以及借助基金進行股、債權投資等方式。
今年以來，信達地產還介入到淮礦集團的整體改製方案中，並有可能通過配股的方式，實現對淮礦地產(淮礦集團旗下房地產公司)的整體收購。而淮礦地產的預估價值為78.3億，約相當於信達地產去年末淨資產的86.9%。
這些眼花繚亂的金融手段，以及複雜的資本運作，令很多房企望塵莫及。
上述房企人士指出，除母公司強勁的資金支持外，國有AMC的背景，為信達介入企業改製(尤其是國企改製)帶來了極大便利。信達不僅能從中獲取優質資源，而且成本通常遠低於市場價格。
除信達外，長城資產旗下的長城國富置業，華融資產旗下的華融置業，也都握有很好的金融資源。盡管公司規模尚小，但分析人士認為，隨著房地產並購重組時代的到來，這類企業的空間會越來越大。
此外，以資管計劃的形式在二級市場舉牌，也是近年來一種常見的處理方式。2015年以來，寶能旗下的钜盛華就通過9個資管計劃，買入了大量萬科股票。長城富國置業也通過相應的金融手段，參股了數家上市公司。
“國企混改過程中，有很多資產需要處置；一些遭遇經營難題的中小房企，也需要梳理資產。所以未來房地產並購重組規模一定會加大。”上述房企人士表示，對這些資產進行估值、清算，並參與並購、重組，需要較強的綜合實力。
一些AMC也看到了其中的機遇。信達資產在2016年的年報中就指出，“股市匯市波動加劇、房地產泡沫、不良貸款、債券違約、地方債務問題、非法集資等風險點有所增多……在防控風險的大基調下，作為化解金融風險的專業機構，金融資產管理公司通過發揮專業所長，將繼續處在戰略發展機遇期。”
嚴躍進表示，AMC的金融實力強大，獲取資源的能力也較強。但除了部分大型房企外，多數房企的資金規模小、金融實力不強、背景不足，在並購市場(尤其涉及國有資產)的話語權並不大。因此，涉足AMC，可以很好地彌補這種短板。
據悉，當前試水AMC的房企數量並不多，對於未來能否成為趨勢，受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言，隨著並購整合時代的到來，以及地方AMC的不斷成立，房企已經迎來很好的介入時機。
(原標題：並購整合與資產管理浪潮湧動：地方AMC初現房企股東)
最後更新：2017-08-19 09:32:20