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魔獸
7月房企發債密集 融資渠道進一步依賴海外
據介紹，按照當前的監管口徑，周轉快、負債率低的企業的發債需求更容易獲批；但即便如此，審核的周期也比以前有所拉長，審核程序更加複雜。而中小房企的融資需求很容易被駁回。且部分負債率高的大企業，即使融資需求獲批，其成本也很容易走高。
雖然融資渠道收緊、成本提高，但今年下半年以來，房企仍在加緊融資的步伐。
公開信息顯示，7月以來，寶龍、綠城、建業、泰禾、龍湖等房企陸續發行美元債務，總體發債規模達到20億美元。與此同時，萬科、金地、富力、華夏幸福等房企則成功發行了人民幣債券。
盡管融資動作頻繁，但在這背後，仍有不少房企的發債需求被限製。據證監會的公開信息，時代地產、華發股份、卓爾發展、蘇寧環球等企業的公司債發行申請，近日遭遇終止或中止。而融創100億元的公司債在近日被上交所終止發行。
分析人士指出，由於國內政策監管十分嚴格，不少中小型房企、負債率偏高的房企麵臨著越來越大的發債壓力。雖然成本較高，但海外融資在房企融資渠道中所占的比重仍在加大。
國內融資“待遇”有反差
進入7月以來，很多大型房企啟動了融資動作。7月13日，萬科企業發布公告稱，擬向合格投資者公開發行2017年首期公司債券，規模為人民幣20億元，票麵利率為4.50%。
同日，金地公告稱，經證監會審核，獲準采用分期的方式發行麵值不超過人民幣130億元的公司債券，其中首期債券的最終發行規模為人民幣40億元，兩個品種的利率分別為4.85%和5.05%。
雅居樂也在13日發布公告，稱已發行金額為人民幣30億元、年度票麵利率為6.98%及期限為3年的非公開境內公司債券。
此外，富力、世茂、華夏幸福等房企都在本月完成了境內融資。
有分析認為，上半年熱點房企銷售情況普遍良好，拿地補倉的需求強烈，因此存在融資的需要。
但並非所有房企都能夠順利完成。根據證監會的消息，近期共有十多家房企的公司債被終止或中止發行，其中以時代地產、華發股份、卓爾發展、蘇寧環球等中小型企業為主。
根據上交所的消息，近期融創非公開發行2016年公司債券被終止，該筆債券的規模為100億元。而在大筆吃進萬達的眾多文旅和酒店項目後，融創被各大機構下調了公司評級。
針對房企國內融資的不同“待遇”，中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，按照當前的監管口徑，周轉快、負債率低的企業的發債需求更容易獲批；但即便如此，審核的周期也比以前有所拉長，審核程序更加複雜。
相比之下，中小房企的融資需求很容易被駁回。且部分負債率高的大企業，即使融資需求獲批，其成本也很容易走高。
中原地產研究中心統計數據顯示：2017年上半年，房企私募債、公司債、中期票據等(不包括股權融資)的融資額僅共1771.8億，相比2016年同期的6735.94億，降幅達74%。
不僅如此，融資成本也在提升。中原地產指出，2016年房企國內融資的利率多在5%以下的水平，2017年以來發行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。
海外渠道更受依賴
鑒於國內融資政策的收緊，海外融資更加受到青睞。今年7月以來，寶龍、綠城、建業、泰禾、龍湖等房企陸續發行美元債券，總體發債規模達到20億美元。
這隻是房企海外融資規模上升的“冰山一角”。按照統計局的數據，今年1-5月，在房地產開發企業到位資金來源中，利用外資90億元，同比增長115.1%。而去年全年，房企利用外資140億元，同比下降52.6%。
在7月以來的海外融資中，除龍湖發債的票麵利率相對較低外，其餘的融資成本都不低。
如寶龍地產發行的2億美元優先票據，年利率為5.95%；建業地產也發行了一筆2億美元優先票據，利率為6.00%；綠城發行的是4.458億美元優先永續票據，初步分派率為每年5.25%，初步利差3.665%；泰禾計劃發行的債券規模為10億美元，但尚未公布利率。
海外融資規模的增加，與國內融資政策從緊不無關係，但近期以來，海外融資的成本幾乎等同於國內融資，這被認為是美國加息的影響所致。
“隨著人民幣匯率波動，房企海外融資的難度也在加大。”張大偉指出，但房企為了補充現金流，對海外融資的需求會更加強烈。他還認為，預計2017年房企海外融資將可能創下曆史新高。
但總體而言，融資難度加大、融資成本提高已經成為這一階段的主旋律。加之市場銷售放緩，房企的資金壓力可能逐漸到來。
廣發證券發布的報告顯示，房企杠杆水平存在被低估的現象，因為“去年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域”。
該機構指出，從房企的債務端看，樣本上市房企存量債務的期限大多在2-3年。因此，過去兩年大規模的債務融資或將在未來幾年集中兌付。據統計，2018-2019兩年樣本房企債務兌付數量將達到高點，兌付規模將分別高達3375億、4474億。
該機構還認為，相比大型房企具備更強的銷售回款能力和更加穩健的財務水平，未來中小型房企的兌付風險尤其值得警惕。
(原標題：7月房企發債密集 融資渠道進一步依賴海外)
最後更新：2017-07-15 07:48:04