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機器人
機器人會奪走地產人的工作，還會消滅買房的客戶，未來太可怕了…
前不久，TechWeb報道稱，Facebook開發的聊天機器人竟然創造了人類無法理解的語言，嚇得Facebook不得不拔掉其研究人員正在研究的人工智能係統的插頭……雖然這次“意外”被證明是人們過於敏感，而非AI（人工智能）失控了。可是，AI的迅勐發展必將改變各個行業，包括房地產。
今年7月11日，潘石屹在一場“未來已來——潘石屹對話人工智能新勢力”的對話現場表示，互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的，這意味著房價會降。引發了廣泛的爭論。
明源君認為，暫且不論AI會否導致房價下跌，但AI必將快速滲透並變革房地產，部分地產人將因此失業，因為AI會消滅一部分購房客戶，未來財富的分配方式也會變得與今天非常不一樣！
01
人工智能正向房地產行業滲透
精準營銷、降低成本、提升體驗
雖然已經發展了幾十年，但房地產依然還是一個很傳統的行業，別說科技感，大多數企業連工程質量都還沒做到位。
可是，隨著地產進入下半場，僅靠土地紅利就能賺錢的時代結束了，對互聯網和黑科技的運用將成為其核心競爭力之一。
一、AI+數據平台：挖掘數據價值，細分客戶、精準營銷
當前，數據已被視為未來會比石油還貴的資產。對於房企來說，從拿地，到銷售，再到客戶反饋，每天都會產生大量的數據。可是，大多數房企並不懂得如何從數據中挖掘價值，進而驅動服務。
鏈家在這方麵已經做得不錯，作為國內最大的地產中介，鏈家手握大量獨有的房屋數據、人群數據、交易數據，在此基礎上打造了房屋智能估價係統，利用AI算法對大數據進行分析，藉此能夠形成房屋估價和市場成交價格預估，提高經紀人專業度和客戶體驗，最終提高交易效率。
市場永遠不缺客戶，問題在於你能否以最小的成本精準找到。精準營銷的第一步是為用戶“畫像”。一個人自己都很難完全了解自己，更何況是銷售人員。然而，人工智能和大數據可以準確摸清消費者的真正需求，結合搜集到的數據進行市場細分，再有效組織資源，實現消費者和資源的精準匹配。如果說數據是食材，那麼AI就是廚師。
中海2014年在深圳的銷冠項目就是通過AI分析出來的。當時，大數據監測發現，200~240平米是一個市場空白點。為此，中海重點鎖定了寶安本地、南山、福田等區域的城市生態別墅客戶，對產品的戶型、自住麵積等都做了深入研究，最後推出的產品很受歡迎，成功搶得城市中心高層產品客戶，實現了60億元的成交金額。萬科也曾和百度合作，在旗下商業地產做基於坐標定位實時分析客流數據的精準營銷。
目前，售樓處也在緊跟AI的步伐，具備人臉識別功能的攝像頭被大量引入現場。攝像頭會自動記錄、分析客流，識別會員，並記錄其行為。當同一客戶出現在同一開發商的其他售樓處時，現場銷售人員通過調取其以往數據，可以提供更有針對性的服務，提高轉化率。
二、AI+房地產IT/機器人：讓數據共享，有效降低成本
目前，進行全局性的信息化建設被越來越多的房企提上日程。因為“全局性”可以打破過去各部門根據業務部署IT，數據信息無法聯動、各自為政的問題。
早在2007年，萬科就通過財務係統、成本係統和資金係統的一體化集成，完成了對全國約30家子公司的統一結算。
IT改造的難度在於項目規模大，牽涉部門眾多，各係統打通後，數據信息量將變得極其龐大，這好比之前是多管道送水，現在變成了一根管道，如何做好數據管理、分析，以及IT運維，AI大有用武之地。
例如，係統崩潰，運維人員通常得花費數小時才能找出問題，而AI可以自動分析幾十萬的網絡日誌，找出其中的微小漏洞，並提前預警。
此外，用工成本不斷攀升，已經成為不少行業的不能承受之重，而通過機器人智能化，能有效減少人工，降低成本。
目前智能客服已被部分房企使用，智能引導/解說機器人也在一些項目樓盤出現，不僅表達更精準，而且更權威可信。具備語音交互能力和自動巡防功能的服務機器人，在一些智慧社區也是大受歡迎。王石曾多次在公開場合表示，“未來十年，萬科要做到30%的物業服務由機器人替代”。
三、AI+建築：工程進度可隨時把控，智能家居提升體驗
資金是有成本的，政策、周期是難以預測的，提高工程施工進度玩轉快周轉，是降低成本和規避風險的有效手段之一。
建築工程流程包括前期的圖紙設計、中期的工程施工，後期的工程維護，各階段可以應用AI的地方都不少。
設計階段：結構施工圖紙與建築施工圖紙一樣，都是施工的依據，與建築設計現階段主要依賴人工不同，結構設計基本是通過計算機計算來完成，輔以人工。未來這部分工作完全可以由AI來替代。
施工階段：建築施工現場千頭萬緒，環節複雜，AI可在建築模塊製造，工地管理、工程監督和三維建模，以及機器人施工上發揮作用。
比如日本的AI Build創建了一個裝有攝像頭的人工智能3D打印機器人，可以自己監測打印過程，並自行進行錯誤糾正。打印速度比原來提高一半，成本也比別人便宜很多；搭載計算機視覺係統的無人機則是工地管理的好幫手，設置好無人機拍攝航線及固定拍攝點，就能獲得每個時段現場人、材、機布置情況及施工進度，指導總平麵管理。
采用無人機3D激光掃描施工現場，可用於三維建模，生成立體圖像，再與相關模型進行對比，能分析進度偏差與安全隱患。至於壘牆機器人、搬磚機器人、板材安裝建築機器人、支持建築廢料回收的拆除機器人，已經在一些工地出現，成本還比較高。
工程維護階段：無人機可用於進度督工，也可做後期的工程驗收。還有公司用AI做房屋管理，比如矽穀公司Zenplace用AI技術，結合房屋使用情況和生命周期，可以預測三個月後某處房產的熱水器可能漏水，並給出預警方案。
當然，僅靠產品好還不行。在當今住宅市場產品同質化嚴重的今天，傳統的社區規劃和產品設計已很難獲得較高產品溢價。打造智能社區，構建出智能、便捷的居住環境可以贏得傳統住宅市場的差異化競爭，提升產品溢價能力。
比如碧桂園推出了安心家智慧社區3.0，萬科則先後與阿裏、騰訊、小米、魅族等智能化品牌合作，推出智能家居概念房，還在社區植入了魅族Lifekit智能產品。可有效地提升用戶的居住體驗。
02
五類地產人最危險
情感類工作也不是100%安全
對部署AI的房企來說，AI能夠幫助公司降低人力成本，拓展新業務，建立技術護城河。可是，對很多地產人來說，就不一定是好事了，因為這意味著大量的人會失業。
一、大量的地產人，將被AI取代
明源君認為，AI就像是一把屠龍寶刀，所有行業的底層業務員都將被取代，地產人自然也不例外。
大量易標準化、重複性、沒技術含量、不具獨創性、不需要與人打交道的工作，智能機器人幹起來更得心應手。從房地產行業來說，首先前端最容易被替代，因為都是成本。保安、客服、物業，甚至一部分中介，都很容易被一套軟件或智能機器人替代掉，而且成本更低、可大規模複製。
比如，萬科旗下的“第五食堂”已經在用機器人炒菜。萬科的機器人巡邏保安和機器人物業管理員也在陸續上崗。
目前芬蘭、俄羅斯、新加坡還在開發基於人工智能和區塊鏈的智能合約管理係統，以後中介依靠信息不對稱掙錢會越來越難，甚至失業。因為區塊鏈本身是一個瞬間同步的賬目，每個人的合同會實時共享，同時又能做到安全透明、不可篡改。
此外，“大數據+AI算法”未來會讓成本測算、數據分析、產品定位、市場營銷、供應鏈采購以及一些中層管理受到威脅。以成本測算來說，未來單做數據模型的分析員就很容易被幹掉。因為由AI來做數據分析，絕對比人做分析要強得多。
如今，新城控股的總裁，現在坐在辦公室裏就可以看到項目簽約達成率，IRR數據（內部收益率）等。像信息簡報、研究報告類也都可以由人工智能自動摘取生成，除非你有獨創性觀點。
全麵自動化的過程可能也沒有像大家想象的那麼長，十幾年內就會發生，大量的自動化的發生必然會引來大量崗位的被替代，這件事人類對此不陌生，早在工業革命時代就發生過，當時是大量的手工業被機器自動化所取代，但工業革命是花了上百年的時間逐步的完成了這個過程，而人工智能可能會對整個世界發生比工業革命快十倍，甚至劇烈百倍的衝擊。
二、情感類工作也可能被機器替代
目前普遍的觀點認為，很多東西是沒有辦法被人工智能的取代的，比如人與人之間感性的交流、溝通。
明源君覺得也不一定。
現在00後一代，其實更願意和機器人打交道，而不是和人打交道。而這正是房地產管理公司Zenplace聯合亞馬遜Echo（智能音響），做智能聊天機器人的重要原因。他們發現年輕人並不喜歡有人每周來上門催繳房租，但聊天機器人幫他們一周七天，一條24小時幫他們支付租金、續租房屋、告知房屋問題，他們不僅不會厭煩，還會很開心。
再拿中介舉個例子，這是一個典型的與人打交道、看人下菜、極度涉及人的體驗的行業，但消費者永遠有省下房地產傭金的充分動機，所以從互聯網到AI到區塊鏈都想去中介。因此，明源君認為情感因素並沒那麼重要，如果真的不用付傭金，未來會有越來越多的人喜歡並習慣麵對機器。
03
人工智能將導致
房子變得沒那麼重要
社會財富重新洗牌
地產人之所以會失業，不僅因為很多工作會被取代，而且更重要恐怕是，人工智能將使得房子變得沒那麼重要。
一、人工智能會使房子變得沒那麼重要
如果要你在搬出豪宅和不得使用手機兩個選項裏隻選擇一個，明源君相信，大部分人會選擇搬出豪宅。為啥？因為手機已經成為你身體的一部分！
目前的智能手機已然如此，未來的人工智能更會是如此。
不管你有多大的房子，睡覺也隻需要3尺寬的地方。事實上，一個60平方的小戶型，就足以滿足一家人的全部基本需求。未來，60平米的房子，除了洗手間，白天可以全部變成客廳，晚上可以全部變成臥室，一按按鈕，空間自動發生變化。
而對於心理需求，60平的房子，加上萬向跑步機和相關技術，看上去可以像是幾百平幾千平，甚至可以在裏麵進行長跑比賽。
或許，有人認為這純屬於欺騙自己，算不上真正獲得了幸福，那麼，請問你玩王者榮耀是不是感覺很嗨？現實世界正向虛擬世界進化，當虛擬世界變得跟現實世界沒有界線之後，虛擬將取代現實，而虛擬的世界是無邊無際的。
潘石屹認為人工智能時代房價會降，是因為房地產之所以發達，是因為人有擁有的欲望，要有一個房產證。擁有的欲望促成了房價不斷上漲。而在人工智能、互聯網時代，使用比擁有更重要，分享比使用更重要。
目前，即便要忍受高房價，人們依然要竭盡全力留在一二線城市，為何？因為一線城市有各種資源。獲得工作機、教育資源、醫療資源等，都需要麵對麵。未來，技術將打破空間的限製。當人工智能發展到一定的程度，無論你身何處，都可以跟其他人一起出現在一個虛擬空間，無距離溝通，和身在現場沒有區別。窗外的風景也是可以即時變換的，你想窗外是西湖那就是西湖。你想窗外是雪山那就是雪山。到這個時候，房子在哪個城市就變得無足輕重了。
二、智能革命會引發社會財富的再洗牌
還有一個殘酷的事實是，未來財富會更加集中到少數人手中。一方麵是大量的白領以及藍領會失業，即使不失業或成功再就業，機器做得比人更好，也會抑製工資上漲，讓勞動力不再值錢，因為一旦人的成本超過機器，機器就會迅速取代勞動者——同樣成本下，機器人可以24小時工作，不容易出錯，還不會罷工。
這會導致收入分配上的兩級分化，即生產和利用人工智能的企業會有越來越高的利潤，而普通勞動者麵臨失業壓力以及工資降低的風險。
另一方麵，每一次技術變革，本身也會導致社會財富的再分配，有技術的人與沒技術的人，他們之間的貧富差距會越拉越大。
美國《華盛頓郵報》曾做過一個統計發現，1978年到2011年，美國工人的平均工資隻增長了6%，CEO的平均收入增長了727%。這就是說，計算機革命出現後，窮人的收入根本不增長，而富人正變得越來越有錢。
這兩種分化，最終都會導致樓市喪失掉大量有購買力的客戶，供需關係一旦改變，對房價而言，會是一個巨大的衝擊。美聯儲主席耶倫就發出警告，科技和全球化正在“消滅”美國中產階級。她表示如果美國還想保住中產階級的工作和薪資，就必須注意到人工智能對工作機會的影響。
部分圖片來自網絡，在此表示感謝。
最後更新：2017-10-08 09:05:35