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住建部顧雲昌：現在房價漲太快 是城市土地資源錯配了
7月21日-24日，博鼇21世紀房地產論壇第17屆年會將於在海南三亞隆重舉行。
在“主題論壇(Ⅰ)——城市的生長與更新：請叫我運營商”上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為房地產市場進入新常態，主要體現在一個升——效率升上去，一個降——速度降下來。同時房地產正處兩大新風口，分別為城市更新、特色小鎮。他認為，麵臨新常態，房地產市場的奮鬥目標是：精神需求和品質需求，“精神需求是除了物質需求以外，我們最大的追求目標是幸福、快樂、健康。如果按照房地產概念的理解就是文健旅。”
顧雲昌還提到目前存在的土地資源錯配問題：
目前我國工業用地一般占城市建設用地的20%，其中還存在“工業用地配比過高，居住用地配比過低”的情況。一般情況，工業用地在建設用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如紐約、東京，工業用地隻占到整個城市建設用地的5%。
其次，數據顯示，我國的人口密度較低，50個人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公裏1.5萬人，接下來是上海，為每平方公裏3800人，廣州5900人，北京1500人。然而，大家都充分體會到城市堵車帶來的痛苦。北京的城區人口密度並不大，但是堵車叫首堵，“這個是不可理解的。”
再者，中國高樓密度較高，全球60%的高樓都在中國。
顧雲昌表示，“這說明我們的結構不合理，現在房價漲得很快，因為這些地方沒有土地供應了，大中城市的土地資源錯配了，加上我們的管理有問題。”
關於近期熱議的萬達融創聯姻，顧雲昌指出，這背後都是金融。
演講全文如下：
各位新老朋友，大家好！本次論壇，這個主題叫城市的生長和更新：請叫做我運營商。是開發商的名稱不太好，我們就改了一個名稱改運營商。是不是這樣？其實不是。
城市的開發商是開發銷售，城市的運營商是管理運營。既然叫運營商，開發的任務還在我們的身上，但是後麵比前麵更難一點，所以我們要認清楚我們的定位，我們不僅僅是開發商，而且我們是運營商。
今天我想講兩個題目，一個叫城市的成長，第二個是城市的更新。我就這兩點發表我從事近40年的房地產的研究和城市的研究的一些感想。
大家知道，過去30年，特別是最近10年，最大的、最常用的詞，或者用兩個詞來概括就是高速；一個字是快。房地產也是其中之一，進入了快的市場，城市化進程很快，經濟發展很快，城市攤大餅攤得很快，開發商的盈利也很快，千億俱樂部越來越多。最後，老百姓最痛恨的是房價漲得很快。
那麼，新常態，我認為是一個升，一個降。降就是速度降下來，升就是我們的效率升上去。現在正處在一個新的風口，房地產有兩個風口，一個是今天上午討論的城市更新，一個就是更大的風口，就是特色小鎮。我們應該從房地產本身來講起，為什麼城市需要改造和更新呢？
首先，城市是一個有機體。它的新陳代謝不息。有機體是有生命的，它就是城+市，城是什麼？古時候人們住在一起，要安全，做城牆，住人的地方叫城。但是沒有耕地糧食怎麼辦？需要接頭設市場，有交易，把第一產業的東西拿到城裏來，城裏人打了一個鐵，這是第二產業，通過市場第三產業，然後交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是這樣形成的。
其次，產業多樣化功能外溢化。現在的城市，對於周邊農村的輻射，外溢越來越多，這是城市發展越來越成熟的標誌。城市是一個有機體，有個性也有共性，共性是城市的規劃、交通等等不同形成了共性，這是對城市的簡單的理解。
城市的發展過程就是城市化的過程。城市化是城市人口不斷膨脹，產業不斷的豐富，收入水平不斷提高的過程。
我們知道城市化的過程，從目前來看，我們看到了經過了4個階段：第一個階段是農村人往城市走。中國過去若幹年就是這個過程。第二個過程是人口向特大城市集中的過程，這個過程早就開始了，房價漲得過快跟城市化的過程有關，我們把土地都給了特大城市，一些二線城市的土地供應不足，土地資源錯配。第三個是逆城市的過程。第四個階段是城市圈，比如現在粵港澳大灣區號稱世界第四大灣區。所以我們現在是什麼階段，我也說不清楚。
還有是3個產業的演變，從一二三到二一三，再到三二一，這個過程當中，慢慢的演化，最後第三產業，比如現在的消費對經濟的貢獻已經達到了77%，第三產業的貢獻越來越大，第一產業越來越低，然後是第二產業，第三產業，後來慢慢的第二產業快點，第三產業又超過了第二產業。
我們看到城鎮化進程當中，一個是人口的變化，一個是產業的變化，就是一個城的變成和一個市的變化。我們在城市發展過程中，應該順應規律，支配資源。京津冀為什麼發展，資源是有限的，我們把資源進行優化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我們歸根到底，我們城鎮化進程當中要符合城鎮化的規律，然後要進行優化資源的配置。
新城城鎮化承載所有城市人的夢想。為什麼呢？因為，我們過去的城鎮化當中，更多的是存在戶籍人口的夢想、新市民的夢想沒有承載，所以中國的城鎮化提出來，兩個目標，第一個目標是新型城鎮化，這和傳統有什麼不同？新型民城鎮化，新市民享受城裏人同樣的待遇。第二個目標是讓我們所有的城市人，提高它的生活的品質。當然這是大家所追求的。也就是說，新型城鎮化的目標很清楚。
那麼，市民化有5個要素，我們作為房地產人，作為運營商，一定要想到我們的目標，比如就業問題、社會保障問題、子女的上學問題等等，當然還有住房問題，首先要解決城市的住房問題。所以新型城市化當中，如何把要素解決掉。我們的目標是什麼呢？我們的第一個目標是溫飽問題，第二個目標是白加黑，現在叫手加腦；第三個奮鬥目標，房加車。
現在我們麵臨城市更新的階段，麵臨建設特色小鎮的階段，麵臨新常態，我們的奮鬥目標是什麼？也是兩個字，叫精加品。就是精神需求和品質需求。我們衣食住行用的品質需求，精神需求是除了物質需求以外，我們最大的追求目標是幸福、快樂、健康。如果按照房地產概念的理解就是文健旅。
接下來講城市更新，城市更新的國際經驗和中國的曆程。以前美國是帶我們去看他們的工廠改造，英國剛才劉主任講了，新加坡，他們有兩個機構，不像我們現在叫住宅局或者是房地產司，舊城改造又有專門的機構，說明他們的城市更新早就開始了。
首先，以發展產業為先導的城市更新，以深圳為代表，它更新的目標主要是煥發經濟的活力，利用城市的土地，更新改造，使我們的產業結構調整。第二個是以改善居住和較從為目標的城市更新。主要是這兩個方麵的城市更新，這樣的更新是存在於初級階段。
那麼什麼是高級階段？發展到今天，我們如何來搞好城市更新，我想從4個方麵發表我的看法：
第一，要把改善生活環境和經濟活力同步提升。
我們的生活要達到宜居、綠居、和居、樂居。我們的經濟要產業升級、結構煥新，通過我們的城市更新，能夠把我們的土地價格充分的利用，符合當前生活方式的產業社會城市。其實城市更新的推動力，我認為是產業發展。長三角也好，渤海灣也好，如果沒有產業的發展，就沒有推動力。往往為了節約用地而節約用地。我們的落腳點是改善生活，一定要落在人的身上，提出我們的生活品質。閃光點是我們的文化傳承。
前天，我在江門市，廣東省建設廳廳長原來是江門市的一個領導，他對整個廣東生十幾個特色小鎮也好，城市更新提出了一個要求，每一個城市的特色，每一個城市的文化，都要發揮出來。我認為，產業發展了，生活改行從善，要和文化傳承結合在一起，才是我們的目標。
第二，優化資源配置要充分發揮市場的機製作用。
首先，要糾正土地資源的錯配。外界對房地產有很大的意見，中國的產業化和城市化比較而言，產業發展了，但是城市的發展速度慢。反過來，我們土地資源，從上個世紀80年代開始到現在，城市的麵積擴大速度遠遠快於城市人口增長速度，大概快了25%，人口增長了50%，土地增加了75%、75%，所以說，土地城鎮化快於人口城鎮化。
還有一個結構問題，我們的土地資源配置當中，我們的工業用地，一般占到城市建設用地的20%。但是，紐約東京這樣的國家，工業用地隻占到整個城市建設用地的5%，一般是10%左右。我們的建設地當中的工業用地配比太高，而居住用地配比過低。大家充分體會到了城市的堵車，最近有一個數據，我們的人口密度很低，50個人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公裏1.5萬人，接下來上海的人口密度是每平方公裏3800人，廣州5900人，北京1500人，是鄭州的1/10。到目前為止，我也不敢相信這個指標。即使有水分的係數，但是也大概是這樣。北京的城區人口密度並不大，但是堵車叫首堵，這個是不可理解的。
說明我們的結構不合理，現在房價漲得很快，因為這些地方沒有土地供應了，大中城市的土地資源錯配了，加上我們的管理有問題。所以要把產業的發展改變過來。
我們還有一個數字，我們全球60%的高樓，是在中國，好象中國的密度很高，但是我們的經濟GDP的密度，每平方公裏上的GDP產值，深圳是9.76億元，上海是4.2億元，隻有深圳的一半，廣州是2.6億元，北京呢？找不到。所以，我們城市土地的利用和土地資源的錯配是這樣的狀態，那要不要更新？在新常態尋找新的動能，要資源集約化。那麼，土地資源、產業資源、人口資源如何發揮作用？我們要促進產業結構升級，才能提高我們的單位麵積的GDP，更好的提高我們的生活水平。
中央早就做出了決定，要以市場作為決定性的作用。我覺得這話說得非常對，我們隻注意發生了這樣的錯配，行政支配資源的時候，沒有充分發揮市場化的作用。大家知道深圳的城市更新有了門檻，什麼原因？就是市場化配置。它不是政府去弄的，它主要是讓企業之間，搞城市更新的運營商和開發商，和當地的土地使用者，兩方做談判，簽協議。當然裏麵也按照規劃的要求和產業規劃的轉變。
我們今天說的供給側改革，我看了一篇文章，一說供給側，首先是想到產品的供應、結構的供應，提高供應的質量和供給的質量還有供給的效率，但是，這背後是什麼？背後還有一層意思，要提出它的質量的效益，必須對我們的政府、國家機製體製進行改革。如果沒有機製體製的改革，可能今天配置好了，明天就壞了。所以，機製體製的改革成為供給側改革的重要方麵。什麼叫供給側結構性的改革？第一個是結構性的改革，第二是兩個方麵，一個是供給的質量和效率，第二是供給的體製和機製的改革。
第三，要以可持續發展的理念推進新型城鎮化。
因為我們城市的生長，城市的更新，就是新型城鎮化的過程。我認為，可持續發展的理念，要看增量與存量，既看帥哥，又要鍵老；還要看綠量和質量，既要GDP，又要土水氣；還要近期與遠期，既愛自身，又子孫。什麼叫可持續發展？很簡單，不僅要這一代人健康成長，生活得很好，而且是後代，世世代代，我們要為子孫後代思考，這就是可持續發展。
第四，要探索資本運營+資本運作的有效模式。
一個是資產運營的運營和服務，我們過去講的是開發商，不動產的開發和銷售，運營商更多的是放在不動產的運營和管理上、運營和服務商。比如上海和成都，都專門搞了樓宇經濟研究會，專門研究樓宇經濟的，樓宇經濟不光是從物業管理，把它潛在的潛能發揮出來，保值增值。
還有資本運作的杠杆和風險，大家都比較關注金融工作會議，主要是防範金融風險，還有金融改革等等。那麼，金融這個問題，是非常重要的問題，和房地產金融非常相關。大家看到了萬達和融創資金的買賣，背後都是金融。
還有PPP和大數據，在資產運營當中，在金融運營當中，民間資本，公私合營，這給很多民營企業創造了許多的方便，把資本運作和資產運營結合起來，我認為就是最好的。還要利用大數據，因為城市更新比一般的開發還要大得多，城市更新的產業更多，在更新換代，在經濟轉型當中的許多問題，必須利用大數據。比如什麼地方的交通出了問題，什麼地方出了故障，都可以通過大數據來分析，這是為資產運營創造了很好的條件。
所以，為什麼請叫我運營商，我不僅是運營者，也是服務者，這個服務是為中國的城市更新服務，這個服務是為中國的轉型服務，這個服務是為老百姓的美好生活服務，謝謝大家！
(原標題：住建部顧雲昌：現在房價漲太快，是城市土地資源錯配了)
最後更新：2017-07-22 15:48:37